Як змінилися ціни в регіонах
З початком війни ринок нерухомості повністю зупинився. А після двомісячної вимушеної перерви розробники повідомили українцям дві головні новини. Спочатку про відновлення будівництва та роботу відділів продажу, а незабаром – про підвищення цін.
За даними ЛУН, беззаперечними рекордсменами з подорожчання новобудов стали Ужгород та Львів. За підсумками року середня ціна квадратного метра зросла на 83% і 80% відповідно. Середня ціна «квадрата» в Ужгороді становить 43,6 тис. грн, а у Львові – 44,5 тис. грн.
У першій трійці міст із найбільшою ціновою динамікою також Вінниця, де вартість житла зросла на 70%, а забудовники просять за квадратний метр в середньому 36 тис. грн.
Найменше подорожчало житло в Черкасах (+22%), Полтаві та Луцьку (+37%). Також у Києві найповільніше росли ціни на нове житло. Середня ціна квадратного метра в столичних новобудовах зросла на 38%.
Але незважаючи на це, вартість життя в Києві все одно залишається найвищою.
«Середня ціна «квадрата» в новобудовах – 48 тис. грн, тобто близько 1200 доларів США. Однокімнатну квартиру можна купити за 28 тисяч доларів», – розповідає юрист, генеральний директор та співзасновник проекту Monitor.Estate Володимир Копоть.
Читайте також: Ринок житла у 2022 році: де українці купували квартири
Чому забудовники встановили такі ціни
Основними факторами, які змусили забудовників підвищити ціни на житло, стали валютний курс та інфляція. Так, за роки війни національна валюта девальвувала більш ніж на 30% (з 29 грн за долар до 40 грн), а споживча інфляція на кінець року становила 26,6%.
«Забудовники не могли не відреагувати на такі стрибки, відповідно збільшили ціну квадратного метра. Тому подорожчання на 40% – це саме той показник, який виправданий курсовою різницею», – говорить засновник, генеральний директор Sensar Development Марк Марченко.
За його словами, зростання цін понад 40% пояснюється виключно попитом. А сьогодні він зосередився на нерухомості західного та центрального регіонів. Причини зрозумілі: віддаленість від активних бойових дій, психологічне відчуття безпеки та близькість до кордонів з ЄС.
«Ключовим фактором є фактор внутрішньої міграції і, зокрема, те, що питання придбання житла приймається сім’єю, і якщо жінка виїжджає умовно, то чоловік не вкладатиметься. сам по собі. Звісно, із західних областей людей виїхало менше, ніж із центральних», – коментує ЛУН прес-служба Мінфіну.
Читайте також: 7 із 10 будівельників відновили роботу: хто будує і за скільки продає
Хто сьогодні купує нерухомість?
Війна докорінно змінила структуру попиту. У західних областях, де ринок найбільш активний, раніше збудоване житло в основному купувало місцеве населення. Зараз попит складають покупці з усієї країни.
«При будівництві об’єктів у Львові, за нашими спостереженнями, ми можемо сказати, що 80% замовників не є місцевими. Тут справжній ажіотаж, який у свою чергу диктує додаткове підвищення ціни», – каже Марк Марченко.
Основні клієнти – кияни, харків’яни, вони більш платоспроможні та більш усвідомлено підходять до покупки житла. По-перше, вони чітко розуміють, що купують не в останню чергу. По-друге, якщо вони беруть розстрочку, то знають, як її платити.
Інвесторів, які раніше інвестували в будівництво на ранніх етапах, а потім продали, зараз практично немає.
«Інвестиційного попиту на ринку практично немає. Здебільшого люди якщо й купують житло, то для власного користування», – розповідає віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомості Анатолій Топал.
Покупці віддають перевагу квартирам у будинках, віддалених від об’єктів критичної інфраструктури, обладнаних протиповітряними укриттями та паркувальними місцями. Що стосується метражу, то це залежить від мети покупки: якщо ви переїжджаєте сім’єю, то це просторі 2-х і 3-х кімнатні квартири. Якщо для дітей чи як альтернативний варіант, то більше купують «розумні» квартири площею 25-30 м2.
«Основний попит орієнтований на готове або майже готове житло. Розробники це розуміють, але не всім є що запропонувати, тому вони виступають із зустрічною пропозицією — низькі початкові внески та тривалий пільговий період», – підкреслили в ЛУН.
Читайте також: Ринок нерухомості України-2023: ціни, пропозиції, покупці
Де хочуть жити потенційні покупці
Традиційно найшвидше зростала вартість квадратного метра, причому найбільше в обласних центрах. Але 2022 все змінив – передмістя втекло від лідерів. За даними ЛУН, із 15 регіонів, у яких зараз проводяться дослідження ринку нерухомості, така тенденція спостерігається у 10.
Найбільше подорожчання зафіксовано в Закарпатській області — +116%, а в Ужгороді — +83%. У Черкаській області середня ціна квадратного метра показала зростання на +93%, а в самих Черкасах – на +22%.
«Постійні відключення електроенергії призвели до того, що покупці шукають будинки в передмісті як для оренди, так і для покупки, особливо в середньому ціновому сегменті. У вартість входять і ті, що з плитою, і все, що допоможе вижити в особливо складних ситуаціях», – розповідає Анатолій Топал.
Попит на приватні будинки, котеджі та рядні будинки розподілений по області нерівномірно, здебільшого зосереджений у прилеглих до обласних центрів населених пунктах та у великих містах. Нерухомість тут дорога сама по собі, частково через певні конструктивні особливості.
«Фактично і відповідно до закону на периферійних територіях будується житло меншої поверховості – 4-5 поверхів. Його собівартість дорожча, тому що на одному гектарі ви будуєте менше квадратних метрів, тому ціна дійсно трохи вища», – розповідає засновник, генеральний директор Sensar Development.
Джерело: за даними ЛУН
Які перспективи на майбутнє?
Ситуація на ринку первинної нерухомості залежить від майбутніх подій і темпів відновлення економіки. Єдине, в чому оглядачі не сумніваються, так це збереження найвищого попиту на нові квадратні метри в західних регіонах країни. Чому і чи збережуться нинішні тенденції навіть після закінчення війни? Чи залишиться Захід центром попиту країни і лідером зростання цін? — На думку експертів, так.
«Ситуація особливо не зміниться, принаймні в перші роки після нашої перемоги. Багато людей залишаться в районах, куди переїхали через війну. Максимум 30% повернуться на попереднє місце проживання», – припускає Марк Марченко.
Загалом на рішення людини про купівлю нерухомості впливають два ключових фактори: фінансова безпека та емоційне відчуття безпеки. У 2023 році очікується зростання доходів населення. Це дасть можливість думати про довгострокові інвестиції на 2-3 роки.
«Поки, поки не досягнуто успіхів на фронті, фактично існує відкладений попит. Спостерігаємо пожвавлення інтересу до центральних регіонів на 50% і більше, а до заходу – до 90% порівняно з довоєнним періодом. Людей цікавить нове житло, але зараз вони обережно підходять до ідеї інвестування», – наголошує прес-служба ЛУН.
Позитивні сигнали для всього ринку надходять і від держави. Програма «єОселя» отримала десятки тисяч заявок на придбання житла за програмами пільгової іпотеки. Тобто інтерес до житла є, але потрібно трохи покращити фінансові та психологічні умови для потенційних інвесторів.
Дивитися також: Ринок нерухомості зараз. Що буде після війни та коли пора купувати квартиру (відео)